Budowa domu jednorodzinnego – Jeden czy kilku wykonawców?

Nie ma wątpliwości, że budowa domu to ogromne życiowe przedsięwzięcie. Musimy mieć wszystko zaplanowane i postępować zgodnie z wcześniejszymi założeniami, lecz jeśli zajdzie taka potrzeba – modyfikować je i dopasowywać do aktualnych potrzeb. Jedną z ważniejszych decyzji podejmujemy już na początku, wybierając jednego bądź kilku wykonawców. I tu powstaje pytanie – na jaką opcję się zdecydować?

Jak budować? Poznajmy najpopularniejsze sposoby

W życiu mierzymy się z różnymi wyzwaniami, a jednym z większych, wymagających ogromnej odporności, środków czasowych i pieniężnych, jest budowa domu. Podczas całego tego procesu przeżywamy chwile radości, gdy budowla pnie się w górę, jak i załamania, natrafiając na problemy. Musimy więc nie tylko uzbroić się w cierpliwość, ale i przygotować na pojawiające się – na różnym etapie budowy – trudności, którym musimy stawić czoła. Zresztą, jeszcze przed wylaniem fundamentów, musimy zastanowić się poważnie nad tym, czy dom ma nam stawiać jeden wykonawca, czy kilka podmiotów zatrudnianych do różnych zadań. Na jakie rozwiązania postawić? Oczywiście, to, jaką opcję wybierzemy, zależy od wielu czynników, między innymi, zakładanego budżetu inwestycyjnego, wiedzy budowlanej inwestora czy oczekiwanego czasu postawienia budynku. Biorąc to pod uwagę, wymieniamy system gospodarczy, kontraktowy i zlecony. Poznajmy je wszystkie!

System gospodarczy – dla znających się na budownictwie

System gospodarczy polega na tym, że inwestor bierze większość spraw w swoje ręce, kupując potrzebne materiały, zatrudniając podwykonawców oraz kierownika budowy. Mniej skomplikowane prace wykonuje samodzielnie, co pozwala na oszczędności, ale jednocześnie znacznie wydłuża czas powstawania budynku – średnio od dwóch do trzech lat. Poza tym zajmuje ogrom czasu i wymaga dużej wiedzy, jak i zaangażowania. Łatwo zrobić błąd, którego naprawienie będzie wiązało się dodatkowymi nakładami finansowymi. Podobnie powiemy o podwykonawcach, bo musimy mieć pewność, że wybrane przez nas firmy jakościowo i solidnie zajmą się powierzonymi im zadaniami.

System kontraktowy – oszczędnie, ale i ryzykownie

System kontraktowy przypomina opcję gospodarczą, bo tak jak w poprzednim przykładzie wybieramy kilku mniejszych wykonawców. Mimo podobieństw, mamy tu jednak zasadniczą różnicę – inwestor nie musi osobiście nadzorować wszystkich prac. To wykonawcy odpowiadają za dotrzymanie terminów, a także przeprowadzenie budowy zgodnie z normami. Tym sposobem dom w stanie surowym zamkniętym może powstać w rok, ale żeby go wykończyć potrzeba na to około 2 lat.  Wydaje się, że system kontraktowy jest korzystny z punktu widzenia oszczędności, lecz różnie z tym bywa. Mimo że wybieramy podwykonawców pod kątem najniższej ceny, to pojawić się mogą przykre niespodzianki. Przykładowo każda kolejna ekipa może stwierdzić, że nieprawidłowości wynikają z działań poprzedniej firmy. Wiąże się to z dodatkowymi, niespodziewanymi kosztami, gdy źle wykonaną pracę trzeba poprawiać. 

System zlecony, czyli zatrudniamy generalnego wykonawcę

Jeśli zależy nam na wygodzie oraz oszczędności czasu, wybierzmy współpracę z generalnym wykonawcą. O nic się nie musimy martwić, bo wszelkie obowiązki budowlane – od prostych robót po zaawansowane działania związane z nadzorem budowlanym – przechodzą na niego. Nie ma też ryzyka, że prace utkną w miejscu, bo to generalny inwestor panuje nad całością prac, przestrzegając terminów, norm i technologii budowlanych. Oczywiście, tak obiecująca współpraca wiąże się z wyższymi kosztami, więc musimy być na nie przygotowani.  Dlatego też, nim zdecydujemy się na konkretnego wykonawcę, sprawdźmy jego doświadczenie i zaplecze technologiczne. Równie ważna jest kadra wykwalifikowanych pracowników. Dodatkowo warto też pomyśleć o zatrudnieniu inspektora nadzoru inwestorskiego, bo dzięki jego obecności na placu budowy każdy etap prac zostanie dokładnie skontrolowany. 

Nim wybierzemy wykonawcę – o czym pamiętać?

Budowa domu jest potężnym testem cierpliwości, bo prace nie zawsze idą tak, jak powinny, a i raz za razem musimy mierzyć się z kolejnymi wątpliwościami. Poczujemy ten stan już na początku, zastanawiając się, jaki system budowy będzie dla nas najlepszy. Niezależnie jednak od tego, na co się zdecydujemy, pamiętajmy, aby poszukiwania wykonawcy (bądź wykonawców) rozpocząć przynajmniej na kilka miesięcy przed planowanym rozpoczęciem inwestycji. Wstępna rozmowa z firmą budowlaną jest niezbędna, a najlepiej ją przeprowadzić w obecności kogoś doświadczonego, na przykład inwestora nadzoru inwestycyjnego. Taki fachowiec wie, o co pytać, mamy więc pewność, że poruszy istotne tematy związane z technologią budowy.  Nieważne, czy decydujemy się na jedną, czy kilka firm, niezwykle istotne, by w umowie zawrzeć dokładny opis prac wraz z harmonogramem. Stawki za konkretne usługi muszą być wyszczególnione, aby nie było później nieporozumień. Nim podpiszemy umowę, skonsultujmy ją z osobą doświadczoną, żeby oceniła, czy nie widnieją w niej niekorzystne zapisy.

Ostateczna decyzja – jaką podjąć?

Wcześniej czy później przyjdzie ta chwila, która zaważy na późniejszych wydarzeniach związanych z budową domu, bo wybór między systemem gospodarczym, kontraktowym czy zleconym ma swoje daleko idące konsekwencje. Osoby korzystające z usług wielu firm skazują się na duże ryzyko i wydłużenie czasu budowy, ponieważ nigdy tak naprawdę nie wiedzą, czego mogą się spodziewać. Nie mają też pewności, że każda z zatrudnianych ekip wykaże się pełnym profesjonalizmem, czy raczej tempo prac zostanie wstrzymane przez błędy poprzedników.  O takie trudności nie muszą się obawiać inwestorzy decydujący się na generalnego wykonawcę, który od początku do końca jest odpowiedzialny za to, jak przebiegają wszystkie prace. Zapewnia to niezwykły komfort nie tylko pod kątem jakości wykonywanych zadań, ale też związanych z oszczędnością czasu, bo kolejne etapy odbywają się sprawniej. To zwłaszcza bardzo ważne dla inwestorów korzystających z kredytu hipotecznego, bo tutaj harmonogram prac budowlanych odgrywa ogromne znaczenia. Każde opóźnienie na placu budowy może być zarzewiem nieporozumień między klientem a bankiem.  Podsumowując, widzimy, że wybranie systemu budowy domu rzutuje nie tylko na to, w jakim tempie powstanie budynek, ale również, czy w trakcie prac spadną na nas, niczym grom z jasnego nieba, problemy. Żeby zminimalizować takie nieprzyjemności, zainwestujmy w dobrą współpracę z generalnym wykonawcą.